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想開餐廳？資深地產達人教你計算店租成本限度比例！

圖：郭東榮-鹿苑長春 (上古藝術提供)

現在上班族很薪酸，許多人選擇轉行，投入門檻較低的餐飲業，但畢竟辦公室待久了，自己當老闆，思維絕對不一樣，光是找店面、做裝潢，就有很多租賃功課要做，縱橫商仲領域近３０年的上古地產總監陳虹安，分享一般仲介不會跟你說的地產、房屋出租買賣秘辛。

不管是房屋投資，還是買賣店面，任何長期關心商用不動產走向的過來人，都會建議新手首重地段挑選，陳虹安提醒，在選地段的時候，一定要注意店面的租金，能不能壓在營業額的限度比例中。

做餐飲有３大經費，包含租金、人事費用、食材成本，這３大成本會決定利潤，必須壓到小於營業額７成才能獲利，若先決條件是人事、食材壓到６成左右，那租金只能占營業額的１成，所以在挑選地段的時候，要注意該店面租金，是否能創造１０倍的營業額。

然而，都市與近郊的租金也有差距，可以透過商用不動產標售會，不管有沒有商圈改造，都市的地段，租金會在營業額的１成以上，所以另外２種成本就必須刪減，才能將整體成本控制在７成以內，而郊區的租金，雖然條件不同，但３大經費不能超過７成的定律不會改變。

而，店面設計除了整體概念以外，也要考慮到員工的動線跟其他隱藏成本，設計店面時，要先決定出入口、座位、廚房、洗手間、收銀櫃檯、員工休息室等等配置。裝潢方面，無論是否打算複合經營，要注意是否好打掃、好維護，才能營造整體氣氛。

等到這些都出來以後，就要開始找人施工了，陳虹安建議，此時不妨出動自有人脈，或是找合作過的上游廠商介紹，若是直接發包給創業顧問，請一定要索取報價單，以及簽署履約保證書喔！

圖：陳永森-光 (上古藝術提供)

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